Bauzinsen: Experte nennt unterschätzten Hebel bei Anschlussfinanzierungen

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Wer jetzt vor einer Anschlussfinanzierung steht, ist mit einem deutlich veränderten Zinsumfeld konfrontiert. Die Bauzinsen liegen heute deutlich höher als noch vor zehn Jahren. Wer seine Baufinanzierung beispielsweise 2016 mit einer zehnjährigen Zinsbindung abgeschlossen hat, muss die verbleibende Restschuld nun zu den aktuellen Konditionen weiterfinanzieren. Damals lagen die Zinsen bei rund 1,4 Prozent, wie eine Analyse der Immobilienplattform Immoscout24 zeigt. Heute beträgt der Sollzins rund vier Prozent. Welche Strategie ist jetzt sinnvoll?

„Wir raten unseren Kundinnen und Kunden, das Prolongationsangebot der bisherigen Bank nicht sofort anzunehmen, sondern zunächst Angebote zu vergleichen“, sagt Jörg Utecht, Geschäftsführer des Kreditvermittlers Interhyp, im Zins-Check der Woche gegenüber unserer Redaktion. Oft könne es sich seiner Erfahrung nach auch lohnen, die Bank zu wechseln. Denn dabei profitieren Kreditnehmer nicht nur von möglichen Neukundenkonditionen. Gleichzeitig wird die Immobilie neu bewertet.

„Weil die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind und viele Eigentümer bereits einen Teil ihres Darlehens getilgt haben, sinkt der Beleihungsauslauf – und die Konditionen werden besser“, so der Experte. Durch die Neubewertung der Immobilie könne sich der Zinssatz bei einem Bankwechsel um bis zu 0,5 Prozentpunkte oder mehr verbessern. „Die Kosten für eine Umschuldung betragen meist nur einen Bruchteil der Ersparnis, die durch den günstigeren Zinssatz entsteht“, sagt Utecht.

Bauzinsen: Diese Entwicklung zeichnet sich derzeit ab

Derzeit spricht wenig für deutlich sinkende Bauzinsen. „Die jüngste Eskalation im Nahen Osten hat die Renditen von Staatsanleihen steigen lassen“, sagt Utecht. In der Folge seien auch die Bauzinsen leicht gestiegen. „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen kurzfristig weiter auf dem aktuellen Niveau von rund vier Prozent für zehnjährige Darlehen bewegen werden – wobei die Volatilität ein ständiger Begleiter bleibt“, so der Experte.

Jörg Utecht führt die Interhyp AG seit April 2017 als Vorstandsvorsitzender. Er ist verantwortlich für die Bereiche Brand & Communications, Human Resources, Legal Compliance & Risk sowie Strategy & Transformation sowie für den gesamten Vertrieb mit B2C Sales, B2B Sales, Product Partnermanagement und Performance Marketing & Sales Analytics. Vor seinem Wechsel zu Interhyp war er Executive Director bei J.P. Morgan, wo er für die Corporate Finance-Beratung von Finanzinstituten im deutschsprachigen Raum zuständig war.

Wer den Zinsmarkt beobachtet, stellt außerdem fest, dass sich die Konditionen einzelner Banken teils deutlich voneinander abweichen. „Unterschiede bei den Zinssätzen ergeben sich vor allem daraus, dass Banken auf Marktbewegungen unterschiedlich schnell reagieren“, erklärt Utecht. Gerade in volatilen Marktphasen passten Kreditinstitute ihre Konditionen nicht synchron an. Deshalb lohne sich für Kaufinteressierte ein sorgfältiger Baufinanzierungsvergleich.

Eigenkapital: So viel braucht man aktuell wirklich

Eine der größten Hürden beim Immobilienkauf bleibt das Eigenkapital. Banken vergeben Immobilienkredite derzeit vergleichsweise streng. Wie viel Geld sollten Kreditnehmer deshalb für eine Finanzierung mitbringen?

„Am Ende ist jede Baufinanzierung individuell“, sagt Utecht. Grundsätzlich empfiehlt er eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zuzüglich der Kaufnebenkosten. „Mit zunehmendem Eigenkapital sinkt auch das Risiko für die Banken, wodurch sich die Zinskonditionen verbessern“, erklärt er. Deshalb sei es gerade im aktuellen Marktumfeld sinnvoll, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Wie groß die Lücke zwischen Wunsch und Wirklichkeit häufig ist, zeigt die aktuelle Leistbarkeitsstudie von Interhyp.

Während mehr als die Hälfte der Kaufinteressenten glaubt, das notwendige Eigenkapital innerhalb von fünf Jahren ansparen zu können, gaben die befragten Immobilienbesitzer an, dafür deutlich länger gebraucht zu haben – ein Drittel sogar mehr als zehn Jahre.

„Wer einen Immobilienkauf plant, sollte daher möglichst früh mit dem Ansparen beginnen“, rät Utecht. Der Weg in die eigenen vier Wände bleibt damit zwar anspruchsvoll, ist aber keineswegs unerreichbar. Wer langfristig Vermögen aufbaut und ausreichend Eigenkapital anspart, verbessert seine Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung. Gleichzeitig gilt: Jede Baufinanzierung sollte individuell geplant werden.

Der Rechner hilft, erste Angebote zu prüfen und Beispiele durchzurechnen:

Im Gespräch mit Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzendem der Interhyp AG, im Juli 2026