BGH-Urteil zum Einheimischenmodell: Wer nicht baut, verliert sein Grundstück

Einige Städte und Gemeinden in Deutsch­land unterstützen mittels eines sogenannten Einheimischenmodells Orts­ansässige dabei, Häuser zu bauen oder Wohnungen zu kaufen. Das Prinzip solcher Modelle ist, dass die Kommune einen Teil ihres eigenen Baulands (seltener auch Immobilien wie Eigentums­wohnungen) zu güns­tigen Konditionen an berechtigte Personen verkauft, die bereits im Ort wohnen oder anders dort verwurzelt sind, etwa durch die Arbeit oder Ehren­ämter. Teils werden die Grund­stücke auch per Erbbaurecht für einen güns­tigeren Erbbauzins als üblich vergeben.

Güns­tiges Grund­stück an Bedingungen geknüpft

Für die Vergabe gelten aber oft strenge Vorgaben, was etwa Einkommen oder Vermögen der Käufer angeht – die genauen Modalitäten hand­habt jede Kommune unterschiedlich. Außerdem verpflichten sich Käufer in der Regel dazu, auf dem Grund­stück inner­halb eines bestimmten Zeitraums ein Wohn­haus zu errichten und dort einzuziehen – ansonsten kann die Kommune das Grund­stück unter Umständen zurück­kaufen.

Keine Frist­verlängerung für Hausbau

Um diese Verpflichtung ging es in einem aktuellen Fall am Bundes­gerichts­hof: In einer bayerischen Gemeinde hatte eine Anwohnerin im Jahr 2019 über ein solches Einheimischenmodell ein Baugrund­stück erworben, das sie laut Kauf­vertrag binnen vier Jahren mit einem Einfamilien­haus bebauen musste. Bei Nicht­erfüllung behielt sich die Gemeinde ein Wieder­kaufs­recht zum ursprüng­lichen Verkaufs­preis vor.

Knapp zwei Monate vor dem Ende der Baufrist reichte die Käuferin einen Antrag auf Verlängerung um weitere fünf Jahre ein – sie müsse noch drei Jahre lang Eigen­kapital ansparen, um die Immobilie finanzieren und mit dem Bau beginnen zu können. Diesen Antrag lehnte die Gemeinde ab und übte ihr Wieder­kaufs­recht aus. Zu Recht, sagt der BGH: Einer Verlängerung auf mehr als das Doppelte der ursprüng­lichen Baufrist müsse die Gemeinde nicht zustimmen. Nun darf die Gemeinde das Grund­stück von der Käuferin zurück­kaufen.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 17. Juli 2026
Aktenzeichen: V ZR 153/25

Verpflichtungen auch bei Wohnungs­kauf

In einem früheren Urteil hatte der BGH ebenfalls zugunsten der Gemeinde entschieden. Hier hatte ein Anwohner eine Eigentums­wohnung über das Einheimischenmodell gekauft. Im Kauf­vertrag war vereinbart, dass der Käufer die Wohnung für mindestens 15 Jahre selbst bewohnen muss – nach acht Jahren zog er jedoch aus und über­ließ die Wohnung seinem Schwager. Auch in diesem Fall sah der BGH den Rück­kauf der Wohnung durch die Gemeinde als recht­mäßig an.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 23. Mai 2025
Aktenzeichen: V ZR 259/23

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