Nordsee: Sylt plant neue Regeln für Ferienwohnungen

Schleswig-Holstein

Nordseeinsel kämpft um ihren Charakter: Wie viele Touristen sind zu viele?

Dauerwohnraum und Ferienwohnungen: Stadtplaner legen im städtebaulichen Rahmenplan Quoten für alle sieben Orte in der Gemeinde Sylt fest. Was sich jetzt ändert – oder auch nicht.

Die Anspannung auf dem Sylter Wohnungsmarkt ist greifbar. Auf der jüngsten Einwohnerversammlung am Montagabend im Freisensaal in Keitum stellte Christian Evers vom Planungsbüro E&P Städteplanung nach zwei Jahren Bestandsaufnahme erste Ergebnisse des städtebaulichen Rahmenplans für die Gemeinde Sylt vor.

Evers selbst warnte vor zu großen Erwartungen: „Ein kleiner Spoiler vorweg: Es wird keine großen Umwälzungen geben. Wir haben uns an der Bestandssituation orientiert, und dazu wird es vergleichsweise wenig Veränderungen geben.“

Warum brauchte Sylt den Plan?

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Der Handlungsbedarf auf der Insel ist akut. Ein angespannter Wohnungsmarkt, die schleichende Verdrängung von Dauerwohnraum durch Ferienwohnungen und das Entstehen von „Rollladensiedlungen“ setzen der Inselgemeinschaft zu. Einen wesentlichen zeitlichen Druck baut zudem der Kreis Nordfriesland mit seinen Kontrollen auf. Und wenn die Gemeinde Sylt keine städtebaulichen Grundlagen schafft, droht die Bauaufsicht des Kreises mit weiteren Stilllegungen. „Der Kreis hält die Fülle von Stilllegungsbescheiden nur zurück, weil wir an diesem Rahmenplan arbeiten“, sagte der Städteplaner.

Nicht weniger Ferienwohnungen

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Evers erläuterte, warum die bestehende Menge an Ferienwohnungen nicht einfach drastisch reduziert, sondern weitgehend im Bestand gesichert und reguliert werden sollte: „Wir würden Ferienwohnungen in einem Maßstab regulieren, der ungefähr der Bestandssituation entspricht. Das ist wichtig, weil auch die touristische Infrastruktur auf eine bestimmte Besucherzahl ausgelegt ist […]. Wenn Sie 50 Prozent der Bettenkapazität herausnehmen, hätte das das Risiko, dass auch touristische Infrastruktur wegbricht. Das wollen wir natürlich nicht.“

Die Ist-Situation wurde für jeden Ort in der Gemeinde Sylt einzeln analysiert – mit diesem Ergebnis, das sich auch in Zukunft nicht großartig ändern soll:

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Die Ist-Situation in den einzelnen Orten

• Archsum: Das Dorf soll seinen ursprünglichen Wohnortcharakter behalten. Der Fokus liegt klar auf dem Dauerwohnen für Einheimische; neue Ferienwohnungen sollen hier nicht im Vordergrund stehen.

• Rantum: Hier ist es zweigeteilt: Während der Norden als ruhiges Wohngebiet für Dauerwohner geschützt wird, akzeptiert der Plan im touristischen Süden die vielen bestehenden Zweit- und Ferienwohnungen.

• Tinnum: Tinnum ist und bleibt das Rückgrat für die Inselbevölkerung. Es ist der wichtigste Standort für festen Wohnraum auf Sylt. Wohngebiete und das Gewerbegebiet stehen unter besonderem Schutz – Ferienwohnungen dürfen hier höchstens ein Drittel ausmachen.

• Westerland: Das dicht bebaute Herz der Insel muss den Spagat schaffen: Wegen der vielen Einwohner braucht es feste Wohnungen, um Schulen und Geschäfte am Leben zu halten. In begehrten Strandlagen wird ein höherer Anteil an Ferienwohnungen akzeptiert, in den Wohnquartieren soll das Gleichgewicht bewahrt werden.

• Munkmarsch: Hier bleibt alles im Lot: Die eingespielte Balance zwischen festem Wohnraum und Urlauberbetten wird genauso beibehalten, wie sie heute ist.

• Keitum: Ein buntes Bild: Direkt am Watt soll das Dauerwohnen gestärkt werden. Im historischen Ortskern setzt man auf eine gesunde Mischung aus Inselleben und Tourismus.

• Morsum: Ähnlich wie Archsum soll auch Morsum ein Ort für die Inselgemeinschaft bleiben. Der Schutz von festem Wohnraum für Anwohner steht im gesamten Dorf an erster Stelle.

Was ist ein Rahmenplan?

Viele Inselbewohner fragen sich, welche Rechtskraft ein solcher Plan besitzt. Christian Evers stellte zu Beginn klar, worum es sich handelt: Ein städtebaulicher Rahmenplan ist eine Art informeller „Masterplan“ für das gesamte Gemeindegebiet. Er ist kein starres Ortsgesetz, schafft noch kein direktes Baurecht und legt nicht fest, was auf einzelnen Grundstücken passieren darf.

Stattdessen definiert er das städtebauliche Leitbild und dient als Steuerungsinstrument vor dem juristischen „Eingemachten“. Erst wenn die Gemeinde die Leitlinien des Rahmenplans in konkrete Bebauungspläne (B-Pläne) übersetzt, werden die Regelungen für Eigentümer rechtlich verbindlich.

So geht es jetzt weiter

Nach der Vorstellung auf der Einwohnerversammlung wird in den nächsten Wochen der Endbericht ausgearbeitet. Dieser muss in der Gemeindevertretung beschlossen werden.

Anschließend folgt der entscheidende Schritt: die schrittweise Übertragung des Rahmenplans in konkrete Bebauungspläne, bei denen auch die Bürger im formellen Verfahren nochmals Stellungnahmen abgeben können. (Dieser Artikel erschien zuerst auf SHZ.de)